Новостройки на стадии (этапе) котлована в Москве и Подмосковье от застройщика


Бесплатная юридическая консультация:

Собранные в каталоге новостройки на стадии котлована в Москве и Подмосковье помогут выбрать квартиру из 243 объектов. Средняя цена жилой недвижимости по данным застройщиков — отза м² до руб.

Оглавление:

за м².

На страницах каталога жилых комплексов представлена детальная информация о жилье на стадии котлована в Москве и Подмосковье — инфраструктура, стоимость и варианты планировок квартир, фотографии и видео, расположение на карте, транспортная доступность, данные о застройщике, ход строительства новостройки, графики возведения корпусов и сдачи комплекса.

Источник: http://avaho.ru/novostroyka/%D0%BD%D0%B0-%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%B4%D0%B8%D0%B8-%D0%BA%D0%BE%D1%82%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B0/

Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована

В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.


Бесплатная юридическая консультация:

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.


Бесплатная юридическая консультация:

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.


Бесплатная юридическая консультация:

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Ипотечный кредит и его опасность

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.


Бесплатная юридическая консультация:

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

Возможность покупки на нулевом цикле

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах. Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.

Источник: http://mestoprozhivaniya.ru/novostrojjki-na-ehtape-kotlovana/

Новостройки на стадии котлована в Санкт-Петербурге

Купить квартиру в новостройке на этапе котлована можно по сравнительно небольшой цене. Но следует взвесить все риски, связанные с долгим строительством объекта.


Бесплатная юридическая консультация:

На нашем портале представленоквартир в домах на стадии котлована от застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области: квартиры-студии от 1,3 млн. руб.; однокомнатные от 1,84 млн. руб.; двухкомнатные от 2,92 млн. руб.; трёхкомнатные от 4,08 млн. руб.

Позвоните и мы поможем вам выбрать квартиру. Это бесплатно.

Отвечаем на вопросы. Помогаем выбрать планировку и лучшую цену. Записываем на экскурсии в новостройки. Быстро бронируем квартиру, чтобы она не ушла в другие руки. Одобряем ипотеку.

  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Комендантский проспект
  • Комендантский проспект(56 мин. )
  • Застройщик «Северный Город»
  • м 2 от 98 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 419 квартир
  • срок сдачи: IV кв. 2021 г.
  • Проспект Героев
  • Ленинский проспект(36 мин. )
  • Застройщик «Legenda Intelligent Development»
  • м 2 от 121 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 684 квартиры
  • срок сдачи: III кв. 2020 г.
  • Пулковское шоссе, 30 лит. В
  • Звёздная(15 мин. )
  • Застройщик «ЦДС»
  • м 2 от 78 тыс. руб.
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продажеквартир
  • срок сдачи: II кв. 2020 г.
  • Пражская улица
  • Дыбенко(22 мин. )
  • Застройщик «Полис Групп»
  • м 2 от 84 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 228 квартир
  • срок сдачи: II кв. 2020 г.
  • Петергофское шоссе
  • Автово(42 мин. )
  • Застройщик «Setl City»
  • м 2 от 90 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 410 квартир
  • срок сдачи: II кв. 2020 г.
  • Новолитовская улица, 12
  • Лесная(11 мин. )
  • Застройщик «Pioneer Group»
  • м 2 от 112 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 376 квартир
  • срок сдачи: III кв. 2020 г.
  • Шоссейная улица
  • Проспект Просвещения(40 мин. )
  • Застройщик «Арсенал-Недвижимость»
  • м 2 от 77 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 675 квартир
  • срок сдачи: II кв. 2020 г.
  • улица Красуцкого
  • Фрунзенская(12 мин. )
  • Застройщик «ЛенСпецСМУ»
  • м 2 от 93 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 942 квартиры
  • срок сдачи: III кв. 2020 г.
  • Октябрьская набережная
  • Дыбенко(30 мин. )
  • Застройщик «ЦДС»
  • м 2 от 78 тыс. руб.
  • эконом класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 383 квартиры
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Улица Дыбенко
  • Застройщик «E3 Group»
  • м 2 от 81 тыс. руб.
  • в продаже 351 квартира
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Звёздная(18 мин. )
  • Застройщик «Вита»
  • м 2 от 76 тыс. руб.
  • в продаже 200 квартир
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Звёздная(9 мин. )
  • Застройщик «Терминал-Ресурс»
  • м 2 от 92 тыс. руб.
  • в продаже 374 квартиры
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Графская улица, 6
  • Девяткино(20 мин. )
  • Застройщик «Петрострой»
  • м 2 от 64 тыс. руб.
  • эконом класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 836 квартир
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Ладожская(22 мин. )
  • Застройщик «ЛенСтройТрест»
  • м 2 от 65 тыс. руб.
  • в продаже 124 квартиры
  • срок сдачи: IV кв. 2021 г.
  • Купчино(42 мин. )
  • Застройщик «Лидер Групп»
  • м 2 от 60 тыс. руб.
  • эконом класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 335 квартир
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • Витебский проспект
  • Купчино(2 мин. )
  • Застройщик «Плаза Лотос Груп»
  • м 2 от 107 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 347 квартир
  • срок сдачи: IV кв. 2020 г.
  • проспект Энгельса
  • Гражданский проспект
  • Застройщик «СОЛ»
  • м 2 от 40 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 160 квартир
  • срок сдачи: II кв. 2021 г.
  • улица Невзоровой, 9
  • Елизаровская(14 мин. )
  • Застройщик «ЦДС»
  • м 2 от 91 тыс. руб.
  • комфорт класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продажеквартир
  • срок сдачи: I кв. 2022 г.
  • Пискаревский проспект
  • Площадь Ленина(15 мин. )
  • Застройщик «ЦДС»
  • м 2 от 90 тыс. руб.
  • эконом класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продажеквартир
  • срок сдачи: III кв. 2020 г.
  • наб. Матисова канала
  • Ленинский проспект(15 мин. )
  • Застройщик «КВС»
  • м 2 от 114 тыс. руб.
  • бизнес класс
  • ДДУ (214 ФЗ)
  • в продаже 546 квартир

Квартира в новостройке на стадии котлована – выгодная покупка

Стоимость жилья – один из главнейших факторов, влияющих на выбор покупателями объекта недвижимости. Сегодня в Петербурге цены за квадратный метр варьируются от 79 тысяч в эконом-классе до 280 в новостройках элитного сегмента.

Существенно сэкономить поможет покупка жилья на стадии котлована. В среднем за время строительства, которое в зависимости от площади многоэтажного дома составляет от двух до пяти лет, цена возрастает на 20-25%.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме доступной цены, подобная покупка имеет и ряд других преимуществ:

  • На начальной стадии строительства максимально широкий выбор квартир. Покупатель может подобрать вариант с необходимой планировкой и окнами, выходящими на нужную сторону. По мере возведения дома наиболее интересные планировки раскупаются, и к моменту сдачи нужного жилья может не быть;
  • В случае приобретения недвижимости в ипотеку к моменту сдачи дома есть возможность выплатить большую часть ее стоимости. Кроме того, многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, рассчитанную до окончания строительства. Это позволит сэкономить на уплате процентов банку.

Наиболее часто покупку на стадии котлована рассматривают инвесторы: для них первостепенное значение имеет именно прирост стоимости недвижимости и дальнейшая ликвидность квартиры. Но и те, кто выбирает жилье для себя и имеет возможность отложить переезд на некоторое время, готовы рассматривать подобные предложения.

Главный недостаток подобной покупки – это высокие риски. Чтобы свести их к минимуму, следует выбирать жилье у надежных застройщиков, имеющих хорошую репутацию и реализованные проекты. Перед покупкой необходимо проверить наличие разрешительной документации: проектной декларации, разрешения на строительство, свидетельства о праве собственности на земельный участок. Кроме того, важно, чтобы продажи велись в соответствии с 214 ФЗ. Это позволит максимально оградить себя от возможных проблем.

Источник: http://78.house/novostroyki/na-stadii-kotlovana/

7 особенностей покупки квартиры в новостройке на стадии котлована

Содержание

Практически половина квартир в новостройках продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более. Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?

Бесплатная юридическая консультация:

№1. Преимущества покупки жилья на стадии котлована

Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом. Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.

Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика. Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.

Многих привлекает возможность выбора. Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа. Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии. После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир. Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой. Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.

№2. Минусы покупки жилья на этапе котлована

Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании. Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома, но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.

Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.


Бесплатная юридическая консультация:

№3. Где искать информацию о застройщиках?

Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.

Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.

Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.

№4. Какие документы должны быть у застройщика?

Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.

Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.


Бесплатная юридическая консультация:

Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей. Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.

У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности. Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.

Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.

Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.

С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.


Бесплатная юридическая консультация:

Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.

№5. Договор с застройщиком

Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.

Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.

Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.

Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется. Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя. Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.


Бесплатная юридическая консультация:

Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист. Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.

Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков. Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.

Большая часть квартир приобретается в ипотеку. Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка. Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.

№6. Инфраструктура района

На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко. Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки. Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом. Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.

№7. Что нужно учесть при приеме квартиры?

Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям. Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, коммуникациям, а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах. Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована. Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://remstroiblog.ru/natalia/2017/01/23/7-osobennostey-pokupki-kvartiryi-v-novostroyke-na-stadii-kotlovana/

Как купить квартиру в новостройке и сэкономить?

Корреспондент N1.RU разбирался, как выбрать новостройку, получить ключи в обещанный застройщиком срок и сэкономить

  • 4 Мая 2017

Чтобы не попасть в долгострой и не лишиться денег и квартиры, нужно сосредоточиться на двух важных вещах – надежности застройщика и юридической стороне дела.

Выбор объекта

Как правило, застройщик начинает продавать квартиры еще на стадии котлована. Покупая такое жилье, нужно запастись терпением, ведь реальные сроки заселения часто бывают весьма условны. К тому же отделка квартиры занимает в лучшем случае один-два месяца. Зато к плюсам такого варианта относится выгодная цена объекта — на 30–35 % дешевле, чем в сданном доме.

«Цена новостройки ниже — на стадии котлована, максимальная — на этапе сдачи. Хотя большинство объектов к сдаче обычно уже раскуплено и остаются либо большие площади, либо квартиры с не очень удобной планировкой. Не забывайте, что по ипотеке квартиру на начальной стадии строительства купить невозможно, так как банки обычно аккредитовывают объект после постройки хотя бы шестого этажа. Панельные дома строятся гораздо быстрее кирпичных, поэтому риск «долгостроя» панельного дома гораздо ниже», — комментирует Виктория Калугина, риелтор агентства недвижимости «Солнцеград».


Бесплатная юридическая консультация:

Первым делом вам нужно проверить репутацию застройщика и детально изучить проект. Начните с интернета. Попытайтесь найти любые статьи с упоминанием застройщика. Зачастую информацию о недобросовестном строителе можно найти в социальных сетях и на тематических форумах.

«Основной риск при покупке новостройки — это «долгострой». Также рискованна покупка по предварительному договору купли-продажи: велика вероятность потерять деньги, не получив квартиру», — комментирует Елена Неклюдова, агентство недвижимости «Родня».

Независимый аналитик Сергей Николаев напоминает, что покупатель может получить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц и посмотреть список судебных дел, в которых когда-либо участвовал застройщик. Обратите особое внимание на то, есть ли у застройщика готовые объекты и продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ. В противном случае вы рискуете столкнуться с мошенническими схемами.

Другой надежный способ — обратитесь в банк за кредитом на покупку квартиры в интересующем вас доме (даже если на самом деле не планируете брать ипотеку). В кредитных организациях тщательно подходят к изучению надежности застройщика.

Тимофей Колоколов, директор по стратегическому маркетингу федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске: «Очень важно обращать внимание на самого застройщика, длительность его работы на рынке, на соответствие сроков сдачи, историю каждого объекта по переносу сроков. Ключевой момент — соответствие заявленных темпов строительства реальным».

Сергей Николаев подчеркивает, что большим плюсом, говорящим в пользу застройщика, является наличие проектного финансирования от крупного банка. Вся информация о проектном финансировании содержится в проектной декларации, которая выложена на сайте застройщика или строящегося объекта. Эта же информация должна быть предоставлена самим застройщиком по требованию.


Бесплатная юридическая консультация:

В любом случае не лишним будет воспользоваться услугами опытного юриста — пусть он проверит документацию застройщика и строящегося объекта (проектную декларацию, финансовые отчеты, право собственности на участок и т. д.).

Оформление договора

Изучите документы от застройщика: лучше, если выбранная квартира продается через договор долевого участия (или ДДУ), это более безопасно: сейчас подобные договоры можно застраховать. Кроме того, после глобальных изменений в законе «О долевом строительстве» требования к застройщикам ужесточились, а сделки для покупателей стали безопаснее. Появился государственный компенсационный фонд, который в случае недобросовестности застройщика вернет вложенные средства дольщикам. Но не стоит забывать, что изменения закона распространяются на договоры, заключенные после 1 января 2017 года.

«На этапе строительства подписывается ДДУ. В сданном доме — договор купли-продажи (ДКП). Остальные договоры: предварительные, займа, покупка векселя — не в интересах клиента», — подчеркивает Елена Неклюдова.

Итак, если вы покупаете объект у застройщика, то следует оформить ДДУ. Если же вы приобретаете жилье у перепродающего собственника или соинвестора, то заключается договор переуступки прав.


Бесплатная юридическая консультация:

Самой рискованной формой сделки является предварительный договор долевого участия (ПДДУ или ПредДДУ). Такое предложение означает, что у застройщика проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ. Безусловно, многим компаниям удается уладить проблемы и сдать дом. Но никаких гарантий покупатель не получает (например, такое соглашение не регистрируется в Росреестре).

В ДДУ должна содержаться следующая информация:

• прописанные сроки сдачи готового объекта строительства;

• сроки передачи квартиры;

• наличие штрафных санкций за нарушение условий договора;

• условия расторжения контракта-договора на любом этапе сделки;


Бесплатная юридическая консультация:

• сроки передачи бумаг для оформления права собственности;

• оригинальное соглашение о фиксировании цены за один квадратный метр жилплощади.

Подписание акта приемки-передачи

После сдачи дома в эксплуатацию застройщику необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Таким образом, от сдачи дома до подписания акта приема-передачи обычно проходит около трех месяцев.

Переезжать и тем более проводить ремонт лучше только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ: если они найдут какие-то недочеты, то могут потребовать вернуть помещениям прежний вид.


Бесплатная юридическая консультация:

Не подписывайте договор, не осмотрев квартиру: если заметите дефекты, требуйте от застройщика их исправить. То же касается инженерных сетей: если они не работают, отказывайтесь подписывать акт до устранения неполадок. Застройщик может пообещать исправить дефекты, но лучше добиться от него письменного согласия.

Обратите внимание на указание гарантийного срока на жилой объект. Большое количество квартир сдается со значительными недоработками, которые застройщик обязан устранить в гарантийный срок. Если же покупатель этот срок пропустил, оплачивать все переделки придется самостоятельно.

Как сэкономить при покупке новостройки

Мы подобрали несколько универсальных советов, которые помогут сэкономить при покупке квартиры:

1. Если вы оплачиваете недвижимость сразу или используете ипотеку, скидка по рынку в среднем составляет 6 %. Застройщику не придется ждать неопределенное время, пока деньги поступят на расчетный счет. На этом обязательно нужно сыграть и попросить скидку.


Бесплатная юридическая консультация:

2. Значительная часть строительных компаний при первоначальном взносе в 30–50 % готова предоставить беспроцентную рассрочку до конца строительства.

3. Отдельные застройщики дают очень хорошие скидки (обычно 10–15 %) на последние квартиры в сданном доме.

4. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках. Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, возле лифта, с окнами во двор.

5. Используйте дополнительные покупки как повод для торга, но не говорите о них сразу. Например, если вы собираетесь приобрести еще и парковочное место, используйте это как аргумент в торге: «Если я рассмотрю вариант покупки парковки, на какую скидку я могу рассчитывать?»

6. О скидке проще договориться в конце квартала или года, когда у менеджеров по продажам горячее время и им нужно выполнить план. Те же, кто предлагает сезонные скидки, делают это чаще всего весной, перед трудоемким летним строительным сезоном.


Бесплатная юридическая консультация:

7. Сравнивайте цены застройщика с аналогичными предложениями конкурентов и используйте их как аргумент для торга. Приводите в качестве доказательств только конкретные и проверенные цифры.

«Сегодня застройщики предлагают акции (можно следить за всеми предложениями). Можно работать с профессиональным специалистом по недвижимости, который знает все предложения, и зачастую раньше, чем весь рынок», — считает Тимофей Колоколов.

Виктория Калугина добавляет: «Рассмотрите программы банков, в которых аккредитованы интересующие вас новостройки. Так вы сможете получить ипотеку под минимальный процент. И не забывайте, при покупке через агентство вы не платите комиссию, так как ее оплачивает застройщик. Зато у вас появляется более широкий выбор новостроек города, которые вам покажет агент».

Выбрать квартиру в новостройке, продать имеющуюся и узнать, что происходит на рынке недвижимости, вы можете на портале N1.RU.

Источник: http://magnitogorsk.n1.ru/articles/kak_kupit_kvartiru_vnovostroyke_i_sekonomit/

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована. Особенности выбора объекта и оформления документов.

Приобретение жилья в строящемся доме для многих семей единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке. Расскажем в статье, какие риски таит в себе покупка квартиры в стадии котлована и на что обратить внимание при оформлении сделки.

○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.

Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:

  1. Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять%.
  2. Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
  3. Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
  4. При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
  5. Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.

Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.

○ Минусы покупки недвижимости на стадии котлована.

Покупая квартиру на стадии котлована, есть риск нарваться на недобросовестного застройщика. Тогда можно столкнуться с такими неприятностями, как:

  • Потеря денег.
  • Задержка окончания строительства.
  • Несоответствие качества жилья заявленному.

Утрата денег, выплаченных за квартиру, может произойти в результате мошеннических действий (к примеру, умышленное банкротство), так и по причине халатности застройщика и форс-мажора. Строительство жилого дома ведется на протяжении нескольких лет, поэтому строительная компания может стать банкротом и в результате кризисной экономической ситуации в стране. Распространенная ситуация – затягивание сроков сдачи объекта. Несмотря на то, что в договоре с застройщиком четко прописывается дата окончания строительства, покупатели часто не могут въехать в собственное жилье на протяжении длительного времени. Строительство может быть приостановлено. Такое происходит, когда строительная компания начинает деятельность, не имея необходимых разрешительных документов. Чтобы снизить риски нужно тщательно проверить застройщика прежде чем заключать с ним какую-либо сделку.

○ Как найти информацию о застройщиках?

Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир. Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ. При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:

  • Опыт в сфере жилищного строительства.
  • Количество сданных объектов.
  • Переносы сроков сдачи.
  • Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.

Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять. Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов. Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.

○ Документы, которые должны быть у застройщика.

Не менее важна юридическая проверка. Застройщик обязан предоставить следующие документы:

  • Учредительные документы.
  • Инвестиционный контракт.
  • Проектную документацию.
  • Проектная декларация.
  • Разрешение на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
  • Бухгалтерскую документацию за три последних года.
  • Технико-экономическое обоснование проекта.
  • Страховой договор или договор поручительства.
  • Допуск СРО, лицензии.

Всю необходимую информацию застройщик должен размещать на своем официальном сайте. Это предусмотрено законодательно.

Пункт 1 ст. 3.1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации о своей деятельности посредством создания и ведения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сайта, в электронный адрес которого включено доменное имя, права на которое принадлежат такому застройщику.

Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах. Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования. В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию. В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам. Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

○ Договор с застройщиком.

Как правило, застройщики предлагают потенциальным покупателям уже готовую форму договора. Существует три варианта, по которым возможна покупка квартиры в стадии котлована:

  1. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
  2. Жилищный сертификат.
  3. Участие в жилищно-строительном кооперативе.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

○ Участие в долевом строительстве.

Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.

Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

ДДУ должен включать в себя:

  • Описание объекта.
  • Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
  • Цена договора.
  • Порядок выплаты установленной цены и сроки.
  • Гарантийный срок на объект.
  • Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается. Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.

○ Переуступка права требования.

Договор переуступки или цессии – это сделка по передаче прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. Он заключается письменно и вступает в силу после государственной регистрации. В договоре цессии указывается:

  • Содержание переуступки.
  • Цена сделки.
  • Сроки.
  • Иные условия, если они отличаются от основного договора.
  • Перечень документов, передаваемых покупателю.

В ДДУ может содержаться условие, по которому переуступка невозможна без согласия застройщика. В этом случае сделка будет недействительной, если такое согласие не получено. Если продавец состоит в браке, то потребуется также и согласие мужа/жены на проведение сделки. По договору цессии все обязанности дольщика переходят к покупателю, в том числе, и долг по выплате, если он есть. Претензии, если они возникнут, предъявляются продавцу, а не застройщику.

○ Договор страхования.

Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

○ Нюансы, которые необходимо учесть при приемке квартиры.

Осмотр квартиры нужно проводить в светлое время суток. Приемка квартиры осуществляется по смотровому листу. Если выявляются какие-либо дефекты, их обязательно нужно отразить в акте приема-передачи. Дольщику потребуется обосновать свои претензии. Застройщик, в свою очередь, обязан устранить дефекты в срок, определенный ДДУ. К моменту приема дом должен быть принят государственной комиссией. Обязательно нужно обратить внимание на основные коммуникации – электричество, водопровод, канализация. Проверьте угол отклонения стен, стыки. Удостоверьтесь, что отсутствуют протечки. На стяжке не должно быть бугров, ям, трещин и пустот. Проверьте, что площадь квартиры, высота потолков, ширина проемов, качество материалов отвечают заявленным в документации.

○ Способы мошенничества.

Наиболее популярный вид мошенничества – предложение заключить предварительный договор купли-продажи вместо ДДУ. Так как оплата по такому соглашению не переводится, аферисты требуют заключения договора на покупку векселя, стоимость которого равна стоимости квартиры. В этом случае никаких прав на жилье у покупателя не возникает. Застройщик может также продавать квартиры от своего лица, но по факту в договоре фигурирует другая организация. Подобные действия незаконны. Во всех документах должно быть обозначено одно и то же юридическое лицо. Помните, что договор с застройщиком вступает в силу только после регистрации. До этого момента никаких средств с вас требовать не могут. Если застройщик просит перевести деньги до регистрации договора, то вероятнее всего он мошенник. Нередко по такой схеме одна и та же квартира продавалась несколько раз.

○ Советы юриста:

✔ Какую опасность таит в себе предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи не подразумевает возникновения прав и обязанностей у сторон. Это лишь соглашение о том, что основная сделка будет заключена сторонами в будущем. Он не регистрируется в Росреестре. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор, скорее всего у него не все в порядке с документами или он планирует вас обмануть. В любом случае, оформляя этот документ, обязательно пропишите дату заключения основной сделки.

✔ Как быть, если застройщик не выполняет свои обязательства?

Если строительная компания не выполняет своих обязательств, то для начала следует попытаться договориться и уладить вопрос мирным путем. Застройщик обязан устранить недостатки в разумный срок. Оформляйте все претензии письменно. Если застройщик игнорирует ваши требования или отказывается решать проблему, обращайтесь в суд.

Руководитель консалтингового центра недвижимости Санкт-Петербурга Ольга Трошива расскажет существуют ли риски при покупки квартиры на стадии котлована.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://topurist.ru/article/54035-nyuansy-i-riski-pokupki-kvartiry-na-stadii-kotlovana.html


© Copyright 2019, mehovaja-fabrika.ru. Все права защищены.
×
Юридическая консультация онлайн