Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах: технология реконструкции фасада МКД, что это такое и что входит в перечень работ?


Бесплатная юридическая консультация:

Вид разрушающегося фасада многоэтажного жилого дома вызывает у жильцов беспокойство: почему не ведется ремонт?

Оглавление:

За чей счет должны выполняться ремонтные работы такого серьезного масштаба? Кто возьмется за капитальный ремонт дома и ремонт фасада?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что в состоянии фасада свидетельствует о необходимости капитального ремонта?

Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.


Бесплатная юридическая консультация:

Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.

Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия, представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.

Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:

  • разрушена штукатурка на площади более 35%;
  • швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
  • наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.

Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления.

Капитальный ремонт фасада многоквартирных домов: что входит в перечень работ?

Перечень работ не является константой, так как в каждом отдельном случае степень разрушения разная, а отделка наружных стен выполнена разными материалами, могут отличаться и технологии капитального ремонта фасада МКД. Так как же производится капитальный ремонт многоквартирного дома и фасада? Примерный список подлежащих выполнению работ по ремонту фасада при капитальном ремонте МКД можно обобщить, и выглядит он примерно так:


Бесплатная юридическая консультация:

  • очистка поверхностей от пыли, штукатурки, слоев побелки или краски;
  • заделка швов, их тепло- и гидроизоляция;
  • штукатурка стен, нанесение шпатлевки, грунтовки, окраска;
  • покрытие поверхности стен водоотталкивающими составами;
  • ремонт и замена отдельных участков водосточной системы.

Если стены снаружи были утеплены, то разрушившийся утеплитель нужно будет восстановить. Но не будем забывать, что в каждом отдельном случае, при капитальном ремонте фасада многоквартирного дома, перечень работ может отличаться. Вот мы и узнали, что входит в капитальный ремонт фасада.

Кто выполняет ремонт?

Работы по восстановлению фасада в рамках капитального ремонта выполняются подрядчиком, которого называют «региональным оператором». Это предприятие не должно быть коммерческим.

Создается эта фирма местными органами государственной власти для реализации программы проведения ремонтов (ФЗ от 21.07.2014 N 255). Собственно, оператор может и не выполнять все работы своими силами, а только координировать их выполнение, оплату, качество, сроки.

Кто оплачивает?

Капитальный ремонт фасада в многоквартирных домах финансируют сами собственники жилых помещений в многоквартирных домах путем внесения ежемесячных взносов. Для того, чтобы было принято решение о проведении работ по приведению в порядок фасада дома, на собрании собственников за это должно проголосовать не менее 2/3 хозяев жилых помещений.

Здесь же решают вопрос размера обязательного платежа в фонд капремонта. Органы власти устанавливают минимальный размер ежемесячной платы, но может быть голосованием принят и больший размер. Важно, что принятое большинством решение обязаны исполнять все: и те, кто проигнорировал собрание, и те, кто вначале не был согласен вносить плату большего размера, чем установлена властями.


Бесплатная юридическая консультация:

Чем серьезнее взносы, тем большая сумма может быть аккумулирована на специальном счете, что обозначает возможность расширения перечня работ и дополнения его важными и нужными объемами, которые сделают проживание в доме еще более комфортным.

Если собранных денег не хватит на полный объем, то прекратят ли продолжать восстановление поверхностей стен? Нет, все работы, включенные в утвержденную смету, подлежат обязательному окончанию, а средства оператор возьмет у себя же, но только из сумм взносов, собранных жильцами других домов, работы по которым запланированы позже.

Разумеется, эти средства придется возмещать, но жильцы никаких неудобств испытывать не будут: из сумм ежемесячных взносов, продолжаемых оплачиваться собственниками квартир, будет вычитаться долг, пока не погаситься полностью (ст. 169 ЖК РФ).

Когда граждане могут потребовать его проведения?

В каждом регионе есть государственная программа капитальных ремонтов многоквартирных домов.

За полгода до наступления года, в котором запланировано восстановление фасада, региональный оператор должен представить всю информацию о предстоящем ремонте, в том числе и о сроках.


Бесплатная юридическая консультация:

Изучив всю документацию и внеся свои предложения, требования, владельцы квартир передают их оператору для корректировки. После того, как все вопросы будут решены, и разногласий не останется, могут быть начаты действия по внедрению плана капремонта.

Как действовать, если капремонт нужен раньше?

Если собственники сочтут, что какие-то конструктивы подлежат немедленному восстановлению, то можно, не дожидаясь запланированной даты, приступать, но тут возникает большой вопрос с финансированием. Придется на эти внеплановые работы собрать дополнительные взносы сверх тех, которые утверждены как обязательные (ст. 189 ЖК). Корректировка оплат будет обязательно проведена, так что на определенное время жильцов, потратившихся на дополнительный ремонт, от внесения взносов освободят.

Кроме средств, нужна также проектно-сметная документация, а еще кто-то должен этим заниматься вплотную. За решением этих проблем следует обратиться в свою управляющую компанию, которая от имени жильцов работает с местными властями и Региональным оператором.

Орган местной администрации на основании подписанного между ним и оператором договора поручает последнему изготовление проекта и организацию проведения экспертизы. В соответствии с графиком производства работ в сроки, оговоренные в этом графике и в договоре, выполняются работы по капремонту общего имущества жильцов.

Полезные советы о проектно-сметной документации смотрите на видео ниже:


Бесплатная юридическая консультация:

В чем его отличие от текущего?

Текущий ремонт фасада включает работы, относящиеся не к масштабному восстановлению, а больше к поддержанию наружных поверхностей стен в нормальном состоянии. Обычно это косметические процедуры:

  • ремонт штукатурки отдельными местами;
  • шпатлевка, грунтовка в этих местах;
  • подкраска фасада.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома — это нелегкий и многозатратный труд. Но у тех собственников, которые постоянно поддерживают свое общее имущество в надлежащем состоянии, средства расходуются более экономно: вовремя замеченная и ликвидированная трещина на фасаде не перерастет в зияющую дыру, на ликвидацию которой потребуется больше усилий и капиталовложений. Вот мы и узнали, что такое капитальный ремонт фасада многоквартирного дома.

Источник: http://svoe.guru/mnogokvartirnye-doma/remont/kapitalnyi/fasada.html

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Капитальный ремонт фасадов: что в него входит

Со временем, даже самые качественные и надежные здания начинают требовать осуществления работ по их восстановлению – от мелких до капитальных. В каждом многоквартирном доме стены постепенно разрушаются под действием погодных условий и необходимо поддерживать его надлежащее состояние.

Специально разработанные строительные нормы и правила (СНИП) регламентируют порядок проведения работ и нормы содержания зданий.


Бесплатная юридическая консультация:

В соответствии с этим перечнем, косметический ремонт фасада многоквартирного дома должен проводиться один раз в пять лет, а капитальный – каждые десять. Также регулярно должны проводиться осмотры, как плановые, так и внеплановые, которые призваны выявлять нарушения содержания и необходимость организации ремонтных работ.

В чем заключается ремонт фасада

Это действия, направленные на поддержание состояния внешней части многоквартирного дома.

Капитальный ремонт, при этом, осуществляется, в соответствии со СНИП, в том случае, если фасад разрушен на 30% или более. Необходимо удаление прежнего покрытия со всей площади или нанесение нового слоя поверх старого.

Комплекс мероприятий по восстановлению фасада многоквартирного дома включает в себя следующий перечень действий:

  • утепление и декоративная отделка всей наружной площади стен дома;
  • замена стеклопакетов окон и балконов;
  • ремонтные работы по внешней отделке и утеплению лоджий и балконов, которые включают в себя замену керамической плитки, обновление гидроизоляционного слоя, смена либо реставрация ограждений, перил и экранов;
  • восстановление козырьков над входами в здание и балконами последних этажей;
  • замена пожарных лестниц;
  • обновление отмостки и укрепление стен лифтовых шахт;
  • работы по ремонту водостоков и иных коммуникаций.

Весь капитальный ремонт фасадов условно можно разделить на три крупных фазы.

Бесплатная юридическая консультация:

Первая из них – подготовка. Производится полное снятие старого покрытия, устранение загрязнений и грибковых образований с подготавливаемой поверхности. Осуществляется удаление появившихся трещин, обработка швов и оштукатуривание всей площади стен.

Следующая фаза – отделка. Она включает в себя нанесение свежего слоя покрытия: керамической плитки, камня, декоративной штукатурки, краски или иного отделочного материала. Восстанавливаются имеющиеся архитектурные детали. На этой ступени ремонта возможно осуществить монтаж вентилируемого фасада.

Третья фаза – замена функциональных элементов. При необходимости, восстанавливаются козырьки, перегородки, водостоки, декоративные витражи, стеклопакеты и иные части фасада.

Нюансы ремонтных работ разных видов фасадов

Восстановление состояния стен может иметь определенные особенности. Это зависит от того, каким образом и из каких материалов они были возведены.

Ремонт кирпичных фасадов немыслим без их тщательного осмотра. Выявляются все трещины и иные повреждения кладки. Определяются границы возможных нарушений целостности стен и составляется приблизительный перечень нужных материалов и объем предстоящих работ.


Бесплатная юридическая консультация:

Если размеры повреждений очень велики, важно выявить конкретную причину и провести необходимые действия по ее устранению.

При капитальном ремонте кирпичной кладки, сначала осуществляется очистка от загрязнений, а затем устранение трещин. Самые крупные закладываются свежим кирпичом, среднего размера – заделываются штукатуркой, а мелкие удаляются при помощи шпатлевки. Основная задача этих действий – предотвращение попадания влаги внутрь стены, что может привести к ее разрушению.

Реставрация фасадов, выполненных из древесины, отличается лишь тем, что необходимо произвести осмотр на предмет наличия насекомых-вредителей и вытравить их, если это нужно. Для финишного покрытия поверхности должны использоваться специальные составы, разработанные специально для строений из дерева и предотвращающие ее повреждение.

Для покрытия каменных либо кирпичных стен нередко используется штукатурка. Она помогает защитить их от воздействия влаги, ветра и низких температур. Но для того, чтобы она в полной мере выполняла свои функции, за ее состоянием важно тщательно следить и вовремя осуществлять капитальный ремонт.

Как и в любом другом случае, он стартует с предварительного осмотра, выяснения наличия повреждений и составления перечня работ и материалов, которые понадобятся для восстановления. Затем удаляется старый слой штукатурки, полностью либо частично, и наносится новый.


Бесплатная юридическая консультация:

Часто можно встретить вентилируемые фасады домов. Они представляют собой многослойную конструкцию: непосредственно к стене крепится утеплитель, далее следует воздушная прослойка и облицовочный материал, монтируемый с использованием специального крепежа.

Такая отделка отличается особой прочностью и долговечностью, но тоже периодически нуждается в ремонте. Производится осмотр, во время которого специалисты составляют перечень повреждений, а затем пришедшие в негодность участки заменяются новым материалом.

Как определяется необходимость проведения капитального ремонта фасада

Иногда, и невооруженным взглядом видно, что косметической отделкой обойтись нельзя, и необходимо подойти к восстановлению внешней части дома более основательно.

Тем не менее, в каждом конкретном случае, обязательно собирается специальная комиссия, которая решает, в каком состоянии находится фасад дома и какой тип ремонтных работ необходимо провести, чтобы вернуть ему надлежащее состояние.

Традиционно, эта комиссия состоит из специалистов регионального оператора – некоммерческой организации, которая создается местным муниципалитетом в рамках программы проведения ремонтов.


Бесплатная юридическая консультация:

Желательно организовать инициативную группу, состоящую непосредственно из жильцов многоквартирного дома, который подвергается оценке. Они будут принимать непосредственное участие в контроле работы комиссии.

Существует перечень дефектов, наличие которых сигнализирует о том, что необходим именно капитальный ремонт многоквартирного дома.

В него входит:

  • повреждение более 30% площади штукатурки;
  • разрушение швов;
  • раскрошение слоя утеплителя;
  • деформация внешних труб и водостоков, что провоцирует попадание влаги на стены.

Если присутствует хоть один из перечисленных недостатков, необходимо срочное проведение ремонтных работ.

Кто оплачивает капитальный ремонт

Ответ прост – все траты ложатся на плечи самих жильцов. Создается специальный фонд, в который владельцы жилья в многоквартирном доме ежемесячно вносят определенные суммы.


Бесплатная юридическая консультация:

Конкретный размер этих взносов решается на общем собрании собственников. Местный муниципалитет устанавливает минимальный размер, но общим голосованием он может быть увеличен.

Причем решение, принятое большинством голосов, обязаны выполнять все без исключения жильцы дома. Чем выше сумма сборов, тем больше средств будет собрано на счете. Это позволит существенно увеличить перечень проводимых работ и дополнить его теми пунктами, которые необходимы собственникам.

В том случае, если собранной суммы вдруг не хватит на полноценный капитальный ремонт, региональный оператор возьмет недостающие средства со счетов других домов, ремонтные работы по которым запланированы гораздо позже. Впоследствии, этот долг будет погашаться путем перевода из дальнейших взносов жильцов дома-должника.

Когда может проводиться ремонт фасадов

В любом отдельно взятом регионе существует государственная программа, прописывающая очередность проведения капитального ремонта фасадов многоквартирных домов. Региональный оператор заранее, за полгода до назначенного срока, уведомляет собственников о том, что подходит их очередь и предоставляет документацию, в которой описан перечень планируемых работ.

Тщательно изучив ее на общем собрании, владельцы решают, необходим ли их дому в настоящее время капитальный ремонт и какие работы он должен включать. Свое решение они передают представителю регионального оператора.


Бесплатная юридическая консультация:

Если жильцы приходят к общему мнению, что их дому необходим внеплановый ремонт, то остро встает вопрос финансирования этих мероприятий. Единственный выход – сбор дополнительных сумм с самих собственников.

Впоследствии, владельцы квартир, понесшие эти траты, будут временно освобождены от стандартных ежемесячных взносов.

Кроме того, необходимо составить проектно-сметную документацию. Чтобы решить этот вопрос, необходимо обратиться в свою управляющую компанию. Далее УК заключает договор с администрацией и региональным оператором, в соответствии с которым и производятся работы.

Источник: http://bytrf.ru/remont/kapitalnyj-remont-fasada-mnogokvartirnogo-doma.html

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома 1. Ремонт центрального отопления: · замена и ремонт стояков, трубопроводов, подводок к системам отопления; · установка запорной арматуры; · установка отопительных приборов с пристроенными и встроенными автоматическими терморегуляторами; · замена или ремонт тепловых завес; · реконструкция системы панельного управления; · наладка системы отопления; · установка автоматических балансировочных клапанов на ветках, стояках, кольцах отопительных систем и т.д. 2. Обустройство вентиляций (замена решеток, прочистка системы вентиляции) 3. Организация горячего и холодного водоснабжения: · замена и ремонт трубопроводов и полотенцесушителей, если они относятся к общедомовым системам; · установка запорной арматуры; · замена разводки труб; · установка счетчиков и т.д.


Бесплатная юридическая консультация:

Перечень работ, входящих в капитальный ремонт многоквартирного дома

Ремонт фасада многоквартирного дома: виды и перечень работ

Капитальный ремонт всегда был объектом споров и вопросов. Поэтому, мы решили немного поговорить на данную тему. О капитальном ремонте Сам по себе капитальный ремонт представляет комплексные работы по существенным изменениям в конструкции объекта.

Это достаточно сложное и затратное мероприятие, которое проводится исключительно квалифицированными специалистами, поскольку работы, выполняемые в процессе капитального ремонта, в идеале обеспечивают не только эстетичность, но и безопасность эксплуатации постройки. Что входит в капитальный ремонт? Это могут быть совершенно разные работы, состав и порядок которых определяется после анализа технического заключения о состоянии инженерных систем и строительных конструкций, проектно-сметной документации и пожеланий собственников.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома: что входит

Так, если текут стояки с водой, их меняют незамедлительно, а не накладывают большое количество хомутов. Когда начинаются КРР Узнать сроки, когда утвержденная программа капремонта должна быть выполнена, не сложно. Для этого стоит зайти на сайт www.reformagkh.ru. Придерживайтесь такого порядка действий:

  1. Зайдите на портал.
  2. Впишите адрес в строку «Найти свой дом».Обязательно отражение региона, улицы, номера дома.
  3. Кликните «Поиск».
  4. Перейдите по ссылке.
  5. Откроется карточка дома, где можно ознакомиться с перечнем работ, что утверждены программой.
  6. Выберите раздел с видами работы, если вам интересны текущие и запланированные мероприятия.

Выдерите раздел «Паспорт» при желании узнать общую информацию: • сколько средств собрали владельцы;• какие субсидии государство предоставляет;• площадь объекта;• кол-во жильцов.

Обзор технологий ремонта фасадов

Одним из основных направлений при капитальном ремонте является ремонт стен и фасадов, который включает в себя следующие виды работ: · утепление цоколей, фасадов; · замена балконных, оконных заполнений на окна ПВХ; · остекление лоджий и балконов; · ремонт цоколей, фасадов; · ремонт лоджий и балконов с последующим восстановлением плиточного покрытия, гидроизоляции, ремонтом экранов, ограждений; · ремонт пожарных лестниц; · устройство козырьков над лоджиями, балконами верхних этажей, входами в подъезды и подвалы; · ремонт отмоски; · ремонт наружных стен лифтовых шахт; · ремонт и замена наружного водостока. Еще одно направление – ремонт подвалов и фундаментов дома, который включает: · ремонт фундаментов; · ремонт входов в подвалы; · антисептирование конструктивных элементов постройки; · герметизация мест пересечения инженерных систем с фундаментами.


Бесплатная юридическая консультация:

Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома

  • восстановление штукатурки в местах, где она повреждена или начала осыпаться;
  • шпатлевание и грунтование рабочей поверхности;
  • покраска стен.

Капитальный ремонт, в свою очередь, является более сложным, трудным и длительным мероприятием, поскольку восстановление поврежденных участков фасада требует использования сложных технологий.

Как делать капитальный ремонт фасадов?

Информация о том, что же входит в капитальный ремонт многоквартирного дома, пригодится всем жильцам. Рассмотрим основные правила, которые действуют в 2018 году. Острый вопрос, который стоит уже многие годы перед госорганами и управляющими компаниями, а также владельцами квартир – как обеспечить содержание жилья и провести капитальный ремонт.

Граждане имеют большую финансовую нагрузку по содержанию имущественных объектов, что являются общедомовыми, да и жилищный фонд значительно изношен. Основные аспекты Чтобы сохранить жилищный фонд, стоит своевременно проводить ремонтные работы эксплуатируемых объектов. Поэтому важно рассмотреть понятие «капитальный ремонт», и определить основные нюансы, которые с этим связаны. Определения О понятии капремонта говорится в ГК.

Что входит в капитальный ремонт – список основных работ

Перечислим, что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома Восстанавливают штукатурку фасада, герметизируют панельные стыки, утепляют конструкции, меняют окна и балконы, ремонтируют балконы и лоджии с остеклением, устраивают козырьки над лоджией верхнего этажа, устраивают вход в подъезд, красят фасад, устанавливают флагодержатели, уличные указатели Выясним также, что входит в капитальный ремонт крыши многоквартирного дома Ремонтируют и меняют отдельные элементы крыши, осуществляют противопожарную обработку из дерева, восстанавливают режим температуры, влажность на чердаке, меняют элемент кровли и наружного водостока Со стороны инженерной системы Ремонтируют и меняют теплосистему, водо, газо- и иные системы, вентиляцию, канализационную систему, устанавливают счетчики, меняют лифты, мусоропроводы.

Что входит в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Предполагается ремонт видеонаблюдения, абонентского устройства, линии связи, слаботочного устройства В местах общего пользования Восстанавливают осветительные приборы, герметизируют стыки куммуникации с фундаментом, устраняют подтопление, устраивают вход в подвал, оборудуют комнату для консьержей При благоустройстве территории Придерживаются документов, что были утверждены архитектурным планировочным управлением округов Восстанавливают также и улучшают входные площадки и дверные наполнения. Меняют и ремонтируют освещение в подъезде, меняют двери, укрепляют, меняют лестничные ступени, ремонтируют входные площадки. По его окончанию важно проследить, чтобы строительные нормы были соблюдены, так же, как и эксплуатационные требования Выборочный, при котором меняют отдельные составляющие сооружения, элементы инженерной конструкции Предпочтителен в таком случае:


Бесплатная юридическая консультация:

  • если повреждение одной конструкции может повлиять на сохранность всего здания;
  • не целесообразно проводить комплексный ремонт, или нет финансирования

Капитальный ремонт может быть плановым и неплановым (аварийным), проводимым для восстановления ущерба, что причинен строительной конструкцией объекта при чрезвычайной ситуации. Законные основания Стоит руководствоваться нормами таких документов:

  1. Постановление властей от 1 июля 2018 № 615.
  2. ЖК России – это ст. 166 (содержит перечень работ, которые должны выполняться подрядчиками), ст. 158 п.

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Отличия от текущего Стоит знать отличия текущего и капитально ремонта потому, что от этого зависит ряд прав и обязательств сторон. Если в соглашении о найме объекта проведение ремонта является обязательством арендатора, то капремонт должен проводить арендодатель. Главные отличия в цели, периодичности и объеме ремонтных мероприятий. Текущим называют предупредительный ремонт, который имеет систематический характер. Проводят для того, чтобы предупредить преждевременный износ конструкции отделки, коммуникации. Меры, что реализуются при текущем ремонте, содержит Методическое пособие по содержанию жилищного фонда от 2 апреля 2004 года. Капитальный ремонт отличается от текущего отсутствием возможности его проведения так, чтобы не отрывать здание от эксплуатации. При проведении ремонта на трубопроводах ГВС не нужно отключать квартиры, а значит, такой ремонт стоит отнести к текущему.

  • антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки;
  • ремонт входов в подвальные домовые помещения;
  • герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п.

Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно:

  • смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
  • обработка антисептиками деревянных конструкций;
  • ремонт либо замена поддонов;
  • нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
  • герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
  • смена, ремонт парапетных решеток;
  • работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т.

Источник: http://territoria-prava.ru/kakie-raboty-vhodyat-v-kapitalnyj-remont-fasada-mnogokvartirnogo-doma/

Дефекты наружных стен: что входит в ремонт фасада при капремонте многоквартирных домов

Ежемесячно оплачивая взносы в фонд капремонта, большинство граждан не знает, когда будут выполняться работы и какие именно. Например, что входит в ремонт фасада при капремонте многоквартирных домов?


Бесплатная юридическая консультация:

В перечень входят:

— Восстановление штукатурного покрытия. — Герметизация межпанельных и межблоковых стыков. — Утепление конструкций. — Устройство над балконами и лоджиями верхних этажей козырьков. — Благоустройство входных групп. — Покраска фасада.

Своевременное выполнение работ продлевает срок эксплуатации здания, на долгие годы обеспечивает целостность и эстетичность внешних стен, комфортные условия проживания. Фасад входит в общее имущество дома, в связи с чем решение о ремонте выносится общим собранием собственников.

Перечень работ и соблюдение требований СНиП

Капитальный ремонт фасадов многоквартирных домов необходимо производить с соблюдением всех нормативных требований. Если дефекты фасадных стен небольшие, жильцы вправе выбрать косметический ремонт, состоящий обычно из таких работ:

— расшивка имеющихся трещин малых размеров; — удаление отслоившейся краски; — нанесение нового слоя декоративного покрытия.


Бесплатная юридическая консультация:

Во время ремонта фасада многоквартирного дома в перечень работ можно добавить и такие пункты:

— Замена окон и балконов. — Ремонт остекленных балконных конструкций и лоджий. — Установка флагодержателей, табличек с указанием улиц, номеров подъездов и находящихся в них квартир.

Решение вопроса о капитальном либо косметическом ремонте зависит от того, в каком состоянии находится фасад здания. Чтобы дать правильную оценку, необходимо собрать комиссию, в которую должны входить:

— представители Регионального оператора; — директор (главный инженер) управляющей компании; — представители собственников помещений.

Если площадь стен с разрушившейся штукатуркой превышает 35%, обнажились межпанельные швы, наблюдается разрушение и раскрашивание утеплителя, деформация водосточных систем, то восстановление этих дефектов включается в перечень работ по капитальному ремонту фасада многоквартирного дома. О косметическом ремонте здесь говорить не приходится.


Бесплатная юридическая консультация:

Обобщенный список выполняемых работ:

— очистка поверхностей наружных стен; — заделка межпанельных швов; — монтаж гидро- и теплоизоляционных материалов; — шпаклевание, покрытие грунтовкой, оштукатуривание; окраска; — нанесение водоотталкивающих составов; — ремонт или замена водосточной системы.

Капремонт фасада многоквартирного дома в большинстве случаев не сопряжен с выселением жильцов. Если собственники ранее привели в порядок, например, свои балконы и лоджии, а эти виды работ включены в список, то их стоимость может быть зачтена в квартплате с соответствующим перерасчетом.

При выполнении капремонта работники подрядной организации должны соблюдать определенные правила. Шумные работы не начинаются раньше 9 часов утра, а заканчиваются не позднее 19 часов. Соблюдается режим тишины в праздники и выходные дни.

Основные проблемы фасадов

Чаще всего наблюдается обветшалость фасадной штукатурки — нередко со стен падают огромные куски. Тогда старую штукатурку полностью удаляют (сбивают) и оштукатуривают здание заново с последующей окраской.


Бесплатная юридическая консультация:

При ремонте фасада обычно выполняют его утепление. В качестве утеплителя можно использовать пенопласт. Огромное значение имеет соблюдение инструкции по его монтажу, в противном случае штормовой ветер может сорвать панели.

В последние годы часто используется такой метод ремонта фасада многоквартирного дома как создание вентилируемой навесной подсистемы, которая затем облицовывается отделочными материалами:

— фиброцементные плиты; — панели из композитных материалов; — керамогранит и пр.

Следует знать, что этот вид работ не подпадает под действие соответствующего закона, нормирующего капремонт. Отделка задний в такой ситуации выполняется за счет самих собственников квартир, решение об этом принимается общим собранием. Акт подлежит утверждению соответствующими органами муниципального самоуправления. — Статью для вас подготовила биржа копирайтеров youbox (ссылка)

Работы по ремонту фасадов отличаются широким разнообразием. Компания Альпсфера готова выполнить любой тип ремонта наружных стен и отделочных работ в кратчайшие сроки, с соблюдением всех требований нормативов.

Источник: http://alpsfera.ru/poleznaya-informaciya/chto-vxodit-v-remont-fasada-pri-kapremonte/

Ремонт фасада многоквартирного дома, капитальный и обычный — что входит, кто выполняет

При возникновении разрушений на фасаде дома у жильцов возникает законный вопрос, кто должен выполнять ремонт и кто его оплатит. Эта статья поможет разобраться, когда возникает необходимость в капитальном восстановлении фасада, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома. Осуществление ремонтных и восстановительных работ регламентируют строительные правила СНИП, и решения местных исполнительных органов.

Когда требуется капитальный ремонт фасада

При начинающихся разрушениях жильцы начинают бить тревогу, но определить степень разрушений может только специальная комиссия. Она выносит заключение: достаточно будет косметического, текущего восстановления или потребуется выполнять капитальный ремонт.

В состав комиссии входят представители жильцов, Регионального оператора и первые лица управляющей компании. Желательно создать инициативную группу из собственников жилья, которая будет участвовать в решении этих вопросов.

Когда необходим ремонт фасада жилого дома:

  • Утеплитель, которым заполнены швы между блоками или панелями раскрошился, разрушился. Если швы открыты, через них внутрь несущих конструкций проникает влага. Это в дальнейшем приведет к нарушению целостности и прочности плит перекрытий и несущих ограждений.
  • На более чем 35% от всей площади фасада разрушена штукатурка, облицовочная плитка или другое защитно-декоративное покрытие.
  • Нарушены или деформированы водосточные трубы или желоба, что приводит к попаданию на фасад дождевой воды, которая размывает покрытие, цемент между кирпичами и приводит к разрушению строительных материалов.

При наличии этих повреждений, комиссия определяет степень разрушения и принимает решение о требуемых мероприятиях по восстановлению фасада. Для каждого вида фасада разрабатывается собственная технологическая карта с перечнем строительных материалов, работ и технологией их выполнения.

Чем отличается капитальный ремонт от текущего

Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:

Источник: http://zakondoma.ru/kapitalnyj-remont/fasada-mnogokvartirnogo-doma-chto-v-nego-vhodit.html

Что входит в ремонт фасада многоквартирного дома?

В течение периода эксплуатации происходит постепенный износ здания под влиянием атмосферных осадков и других неблагоприятных внешних воздействий. При этом фасад дома рано или поздно теряет свой эстетичный внешний вид.

На протяжении последнего десятилетия во всех регионах нашей страны активно ведутся мероприятия по обновлению жилищного фонда. Ветхое жилье сносится, а взамен него возводятся новостройки. Но как же быть с теми объектами жилой недвижимости, износ которых не настолько велик, чтобы они подлежали сносу?

Данные дома включаются в программу капремонта, что в большинстве случаев подразумевает восстановление отдельных конструкций и ремонт фасада.

Общие сведения

Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.

Капремонт фасада можно разделить на три стадии:

  1. Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
  2. Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
  3. Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.

Законодательная база

Общие положения относительно капитального ремонта изложены вст. ЖК РФ.

Так, согласно 174 ст., финансы, вложенные в фонд капремонта, могут быть потрачены на:

  • восстановительные и ремонтные мероприятия;
  • составление сметной и проектной документации.

Ремонт фасада многоквартирного дома

Содержание, а также ремонтные работы в отношении фасадов регламентируются на основании требований СНиП. По правилам, эти мероприятия должны подразумевать проведение осмотров, текущего и капитального ремонта. Межремонтный временной промежуток для косметического ремонта составляет 5 лет, а для капитального ‒ 10.

Перед ремонтом каждого объекта недвижимости должна быть составлена проектно-сметная документация.

При ее разработке обязательно учитываются следующие факторы:

  • устранение разрушения конструкций, а также коммуникаций;
  • использование современных, энергоэффективных методов и технологий;
  • использование негорючих и экологически безопасных материалов, пригодных для применения в конкретном регионе.

Текущий и капитальный

Решение о том, какой вид ремонта требуется ‒ капитальный или текущий, косметический, принимается в зависимости от состояния фасада здания. Иногда достаточно лишь поверхностного осмотра, чтобы определить это.

Однако по правилам, для оценки состояния наружных стен объекта недвижимости собирается специальная комиссия, куда могут входить представители подрядчика (регионального оператора), управляющей организации и члены актива жильцов.

Капитальный ремонт фасада многоквартирного дома проводится, если были выявлены следующие недостатки:

  • разрушение штукатурки на площади, занимающей более 35% наружных стен;
  • деформация водостоков, вследствие чего попадание дождевых вод на фасад с нарушением его целостности;
  • деформация швов между блоками или панелями.

Капремонт требует больших финансовых вложений. Если нет необходимости в его проведении, осуществляется текущий ремонт.

Какие правила благоустройства придомовой территории в многоквартирном доме? Смотрите тут.

Что входит?

Текущий ремонт не подразумевает объемных работ. Одной из его задач является поддержание стен объекта в надлежащем состоянии.

Как правило, в его перечень входят следующие виды мероприятий:

  • штукатурка отдельных участков;
  • их шпаклевание и грунтовка;
  • окраска определенных областей фасада.

Капитальный ремонт подразумевает более расширенный перечень работ:

  • утепление, а также облицовка наружных стен;
  • утепление, а также отделочные работы в отношении балконов;
  • замена старых стеклопакетов;
  • ремонт козырька подъезда;
  • замена старых пожарных лестниц;
  • реставрация отмостки;
  • ремонт водосточных труб, а также иных коммуникаций.

В капитальный и периодический ремонт могут входить и другие работы, их перечень определяется специальной комиссией и утверждается на общем собрании собственников.

Кто выполняет?

Ремонт фасада многоквартирного дома проводит государственная подрядная организация, имеющая аккредитацию, а также допуск на проведение подобных работ. Общее собрание собственников в случае необходимости может принять решение об отказе от одного подрядчика и заключении договора с другим.

Кто оплачивает?

Спонсируют проведение капитального ремонта сами жители многоквартирного дома. Каждый месяц они вносят определенные суммы по квитанциям на проведение подобных мероприятий.

Органы власти устанавливают минимальный размер платежа в фонд капитального ремонта. Однако жильцы на общем собрании собственников могут договориться об увеличении размера оплаты. Такое решение принимается, если в его пользу было получено более 2/3 от числа всех голосов.

От объема взносов в фонд капитального ремонта зависит также и перечень работ, которые возможно провести.

Если собранных средств не хватает на отделку фасада, подрядная организация все равно обязана завершить начатые работы. Естественно, позже долг будет возмещен подрядчику в полном объеме из средств, ежемесячно вносимых жильцами.

Когда проводят?

В 2018 году в каждом из регионов действует государственная программа капремонта.

За 6 месяцев до наступления предполагаемой даты ремонта многоквартирного дома подрядная организация обязана предоставить всю информацию о нем, включая и сроки его проведения.

При необходимости, собственники квартир могут внести свои предложения и пожелания. После того, как все разногласия будут благополучно разрешены, можно реализовывать план капитального ремонта.

В какие часы режим тишины в многоквартирном доме в 2018 году? Информация здесь.

Куда платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Что делать, если требуется раньше?

Собственники квартир имеют право высказать инициативу о преждевременном проведении ремонта фасада, если он необходим по их мнению.

Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников. Однако в этом случае может возникнуть серьезное затруднение с финансовым обеспечением предполагаемых работ.

Может возникнуть необходимость в сборе дополнительных взносов с жителей многоквартирного дома. Если же средств достаточно, то возникает вторая проблема ‒ необходимость в наличии проектно-сметной документации.

За этим собственники могут обратиться в управляющую организацию, которая сотрудничает с подрядными компаниями и местными властями.

Местные власти на основании подписанного с подрядчиком соглашения имеют право поручить тому проведение экспертизы и создание проекта. Также должен быть составлен график производства работ. Далее, на основании данной документации и в назначенные сроки проводится ремонт фасада объекта недвижимости и прочие работы, по необходимости.

Источник: http://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/remont-fasada-mnogokvartirnogo-doma/

Ремонт фасада многоквартирного дома

Ремонт фасада в многоквартирном доме условно можно приравнять к восстановлению лица здания, его парадного фронта, по которому будут судить о состоянии здания и о том, насколько умело управляющая компания выполняет свои обязанности по содержанию и эксплуатации жилого фонда.

Как ремонтировать фасад

Восстановление первоначального облика лицевой стены многоквартирного дома может выполняться по двум схемам:

  • В рамках финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирной постройки;
  • Косметическим восстановлением текстуры поверхности и цветового оформления фасада с использованием современных лакокрасочных материалов.

В последнем случае назвать процедуру прилизывания и подкрашивания фасадной стены ремонтом довольно сложно, но в косметическом обновлении фасада есть определенный смысл. Вместо того чтобы ждать годами своей очереди проведения работ по капитальному ремонту конкретного здания, имеет смысл заделкой мелких трещин и покраской поверхности попытаться сохранить остатки былой красоты и величия многоквартирного здания.

Что можно сделать на фасаде при косметическом ремонте

По сути, это даже не ремонт, а нанесение защитных покрытий, предотвращающих очень неприятные процессы деструкции стен фасада. И хотя профессиональные строители не особо жалуют косметический и текущий ремонт стен здания, подобная реставрация позволяет решить три очень непростые проблемы:

  • Предотвратить осыпание кладочного раствора;
  • Местное растрескивание и разрушение бетонной поверхности с оголением арматуры;
  • Выпадение отдельных фрагментов в рядах кирпичной кладки.

Косметический или текущий ремонт не рассчитан на глубокую реставрацию или полное восстановление элементов конструкции стен. Чаще всего процедура восстановления фасада сводится к затиранию цементно-мастичным раствором трещин и небольших участков с высыпавшимся материалом. Но даже нанесение защитного покрытия, окрашивание фасада способно существенно остановить проникновение влаги и морозное разрушение элементов конструкции фасада многоквартирного здания.

Особенно актуальным остается косметический ремонт фасада многоквартирных домов, расположенных в городской черте в непосредственной близости к промышленным или энергетическим объектам. Повышенная кислотность осадков усиливает процесс разрушения фасада, поэтому жильцы дома, как правило, не дожидаясь капитального ремонта, не упускают возможности сделать косметическое обновление стен.

Ремонтировать фасад, так капитально

Основным технологическим мероприятием, с помощью которого можно восстановить и отреставрировать лицо здания, остается капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Это не универсальный рецепт сделать из старого 30-ти летнего дома новую высотку, но продлить срок службы на десяток лет реставрация капитального характера очень даже может.

Капитальный ремонт следует отличать от реконструкции, существенных изменений в облике фасада по результатам работ не происходит, да это и запрещено. Перестройка фасада или возведение дополнительных этажей, висящих мансард, балконных комплексов в несколько рядов в задачи капитального ремонта не входят.

Подготовка к ремонтным процедурам

Начало работ и объем подготовки должны быть сформулированы в проектно-производственной документации и технологической карте. Стандартной процедурой считается установка рабочих приспособлений, лесов, подвесных люлек.

На следующем этапе фасад многоквартирного дома затягивается сеткой, а в случае необходимости и защитной пленкой, предупреждающей попадание воды внутрь помещения.

Что входит в капитальный ремонт фасада

Ориентировочный список технологических процедур, которым может быть подвергнут фасад многоквартирного здания, ограничивается следующим списком:

  • В первую очередь выполняется дефектовка поверхности с оценкой ущерба для принятия решения о способе и технологии ремонтных работ;
  • Черновая и чистовая зачистка поверхности стен фасада от накопленных загрязнений, удаление микрофлоры, обработка антисептиком для уничтожения грибковых наслоений;
  • Заполнение сети трещин и повреждений плит ремонтным раствором, усиление цементно–песчаными и цементно-полимерными смесями;
  • Обеспыливание, мойка и грунтование стен с целью повышения адгезии, особенно на участках с развитой сеткой трещин;
  • Чеканка и гидроизоляция межплитных стыков;
  • Переукладка, переоблицовка цоколя, снятие старой отмостки и бетонирование новой;
  • Оборудование навесов над крыльцовой группой, замена систем отведения дождевой и талой воды;
  • Покраска фасадной стены.
  • Отдельно в перечень работ ремонта фасада многоквартирного дома могут быть внесены утепление минеральными плитами и укладка защитной декоративной облицовки. Решение о целесообразности проведения сверхнормативных работ принимает собрание жильцов многоквартирного дома.

Работы выполняются в том порядке, как они приведены в списке, так определяют нормативные документы и здравый смысл. Нельзя переходить к новому этапу покраски, пока не будут выполнены все «грязные» процедуры, способные испортить внешний вид фасада при случайном нарушении технологии монтажа.

Ремонт фасадной части не выглядит таким уж важным этапом всего проекта проведения капитальных работ, но иногда именно проблемы с лицевой стеной многоквартирного здания становятся причиной инициирования капремонта на данном конкретном объекте.

Таких причин может быть довольно много, вот некоторые из них:

  • Обрыв и массовое отслоение защитного слоя штукатурки с фасада. По нормативам потеря 35% штукатурного или любого другого защитного декора является основанием для принятия решения о срочном ремонте капитального характера;
  • Осыпание бетона на краевых зонах, распаковка стыков между бетонными панелями коробки многоквартирного здания;
  • Разрушение верхних рядов кирпичной кладки, образование пустот и дыр, через которые дождевая и талая вода проникает внутрь здания.

Любые массовые изменения в облицовке фасадной стены свидетельствуют о наличии процессов усадки или деформации коробки здания, поэтому с капитальным ремонтом лучше не затягивать.

Особенности проведения ремонтных работ на фасаде многоэтажки

Выполнение работ по укреплению фасада имеет свою специфику и особенности. Например, для кирпичного многоквартирного дома может быть предусмотрено полное удаление штукатурки до кладочного камня. Чаще всего такое решение принимается в случае наличия больших трещин и отслоения штукатурного слоя от кирпичной или бетонной основы.

Мелкие трещины заполняются полимерными шпаклевками, в местах крупного обрушения кирпича вырезается часть кладки, которая закладывается новым камнем. Перед укладкой нового слоя стены обязательно подвергаются грунтованию, а в местах затекания воды – дополнительной гидрофобизации с использованием составов ГКЖ-10, 11.

Выступающие части несущей арматуры балконов, козырьков, навесов зачищают от ржавчины, грунтуют и красят. Если металл проржавел более чем на 10%, балку вырезают, наращивают и обваривают электросваркой.

Особое внимание уделяют зачеканке стыков между панелями многоквартирных домов. В процессе капитального ремонта стыки на фасаде полностью освобождаются от герметика, заполняются смоляной волоконкой или паклей, герметиком и цементной заделкой. Уплотняющий жгут должен укладываться с деформацией в пределах 30-40%.

Для защиты стен чаще всего используют сайдинговые панели, мокрую штукатурку или обычную покраску атмосферостойкими составами. При этом Правила Госстроя запрещают использовать вместо «дышащих» составов краски, не пропускающие водяные пары. Окраску поверхности фасадов следует проводить согласно колерному индексу, указанному в паспорте на многоквартирное строение. Произвольное изменение цветовых решений здания не допускается.

Заключение

Ремонт фасада многоквартирного дома требует взвешенного подхода. Учитывая тот факт, что большинство проблем и дефектов скрыто под отделкой стен, планируя косметический ремонт, нужно быть готовым к тому, что в процессе могут быть обнаружены серьезные проблемы, и потребуется организация более глубокого уровня работ, вплоть до капитального ремонта. Поэтому подготовительные этапы на многоквартирном доме всегда проводят с участием специалистов и экспертов.

Источник: http://bouw.ru/article/remont-fasada-mnogokvartirnogo-doma

Ремонт фасада многоквартирного дома: виды и перечень работ

Статьи по теме

Рано или поздно каждое здание изнашивается под неумолимым влиянием времени и разрушительным воздействием атмосферных осадков. Говоря о многоэтажках, нас, прежде всего, интересует вопрос, что входит в ремонт фасада многоквартирного дома?

Основные виды ремонта фасада многоквартирного жилого дома

Ремонт призван улучшать внешний вид и качество зданий, восстанавливая их исходные характеристики. С учетом структуры работ производят капитальный и косметический ремонты жилья. Во втором случае выполняют незначительную корректировку фасада, заделывают трещины и красят стены. При капитальном ремонте реставрируют разрушенные элементы конструкций, что может привести к кардинальным изменениям внешнего вида дома. В комплексных работах задействованы разнопрофильные специалисты: маляры, штукатуры, кровельщики и облицовщики.

Интересно почитать: материалы по теме

Срочные изменения — законопроекты декабря

Перечень работ, рассчитанных на ремонт фасада многоквартирного дома, зависит от состояния его стен. Иногда и поверхностный осмотр здания позволяет точно определить, что внешний косметический ремонт объекта нецелесообразен, а нужно именно основательное восстановление.

Подробнее разобраться в теме вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Однако суждение прохожего остается лишь его мнением, а для настоящей оценки состояния наружных стен многоэтажки всегда формируют комиссию. Туда обычно входят представители Регионального оператора и высшее руководство управляющей компании, представляющее сторону жильцов.

Немаловажно, если при осмотре здания будет присутствовать инициативная группа, созданная из нескольких собственников МКД.

Работы по капитальному ремонту фасада многоквартирного дома утверждаются, если обнаружены следующие дефекты:

  • разрушение штукатурки на участке от 35%;
  • оголение межпанельных или межблочных швов из-за нарушения и рассыпания утеплителя, что влечет за собой проникновение влаги внутрь помещений;
  • деформация внешних водостоков и желобов, приводящая к повреждению фасада с попаданием на него дождя или снега.

Подобная ситуация с наружной отделкой и системами водостока требует срочного вмешательства.

Чем текущий ремонт фасада многоквартирного дома отличается от капитального

Обычный периодический ремонт фасада не относится к глобальному восстановлению, а совершается для поддержания внешних стен в надлежащем виде. Как правило, в него входят «поверхностные» процедуры:

  • оштукатуривание отдельных участков фасада;
  • шпаклевка и грунтовка этих мест;
  • подкрашивание.

Капитальный ремонт фасада МКД требует больших финансовых затрат. Тем не менее собственники, постоянно следящие за должным состоянием общего имущества, расходуют деньги намного экономнее. Ведь своевременно заделанная трещина в фасаде никогда не превратится в зияющую дыру, устранение которой повлечет за собой большие проблемы и расходы.

Какие работы входят в капитальный ремонт фасада многоквартирного дома

Если фасад здания уничтожен на 30% и более, его капитальный ремонт будет проводиться согласно требованиям СНИП. В этом случае потребуется полностью снять старое покрытие по всему периметру либо покрыть его сверху новым слоем.

Перечень работ капитального ремонта фасада многоквартирного дома содержит ряд комплексных мероприятий:

  • утепление и финишная отделка всего периметра наружных стен здания;
  • установка новых стеклопакетов на окна и балконы;
  • утепление и внешняя отделка балконов (лоджий), включающая обновление слоя гидроизоляции, замену керамической плитки, установку новых или восстановление старых перил, ограждений, экранов;
  • реставрация козырьков над входными дверями и балконами верхних этажей;
  • обновление пожарных лестниц;
  • реконструкция отмостки и укрепление стволов лифтовых шахт;
  • ремонт водостоков и прочих коммуникаций.

Вообще капитальный ремонт фасада многоквартирного дома состоит из трех условных фаз.

Подготовка. До основания счищается старое покрытие, удаляется грязь и образовавшийся грибок с восстанавливаемой поверхности. Устраняются образовавшиеся трещины, обрабатываются швы и полностью оштукатуриваются стены.

Отделка. Этот этап подразумевает образование нового облицовочного слоя в виде краски, декоративной штукатурки, керамической плитки, камня, иных декоративных материалов. Также подлежат реставрации архитектурные детали. Одновременно можно выполнить монтаж вентилируемого фасада.

Смена функциональных частей фасада. При необходимости ремонтируются перегородки, козырьки, водостоки, стеклопакеты, декоративные витражи и другие элементы фасада.

Ремонт элементов фасада многоквартирного здания, противостоящий преждевременному разрушению

Образцы технической эстетики и элементы комфорта большинства зданий со временем становятся небезопасными для жизни. Бывает, что собственники МКД под расписку обязуются не пользоваться собственными балконами. Почему выступающие конструкции фасада и архитектурная лепнина ветшают и деформируются быстрее массивных стен? Как предотвратить обрушение фасадов?

Главной причиной раннего повреждения фасадных форм является нарушение гидроизоляционной защиты или негерметичное соединение со стеной, а иногда просто их неправильное выполнение.

Перечислим зоны, максимально подверженные разрушающей коррозии:

  • Узел примыкания балконной плиты к стене.

Это место обычно герметизируют раствором цемента с песком. Однако по вполне объективным причинам данное соединение деформируется под воздействием температур. Это значит, что герметичность могут гарантировать очень эластичные мастичные герметики, в изобилии представленные на российском рынке.

  • Обтекание балконной плиты дождевой и талой водой.

Зимними ночами вода замерзает, образуя трещины в защитном бетонном слое и активизируя тем самым коррозию арматуры. Продукты ржавления нарастают до объемов, превышающих исходную толщину арматуры, и отделяют защитный слой. Таким образом, идет непрекращающееся разрушение балконной плиты, нередко приводящее к печальным последствиям.

Чаще всего поврежденный балкон оштукатуривают раствором цемента с песком, после чего красят либо покрывают металлическим кожухом вместо восстановления гидроизоляционного покрытия и последующей герметизации участков соединения. В некоторых случаях при ремонте фасада многоквартирного дома даже срезают балконы или уменьшают до размера цветочниц.

Как противостоять преждевременному разрушению

Долгие годы натурных исследований показали, что привычные способы изоляции с применением ненадежных битуминозных материалов давно требуют замены. Небольшие по размеру конструкции со множественными примыканиями и сочленениями непрактично оклеивать рулонными покрытиями. Опираясь на данные исследований, специалисты ГАСИС и ЖКА России разработали «Указания по технологии ремонта балконов, лоджий, козырьков и других выступающих фасадных конструкций зданий полимерными материалами», в 1994 году утвержденные Госжилинспекцией.

  • Ремонт балкона
Для надежности гидроизоляции лучше пользоваться мастиками вида БСКМ и БКМ из битум-каучука, в основе которых содержится бутилкаучук, хлорсульфированный полиэтилен, дивинилстирольный термоэластопласт и др. Кроме того, рекомендуются полиизоцианатные полимеррастворы, именуемые Лукарами. Например, грунтовка Лукар-ОП с полимерным раствором Лукар-ОХ ощутимо снижает трудозатраты, создавая отличную влагоизоляцию. Подобные составы имеют постоянную и высокую адгезионную прочность сцепления с камнем, бетоном, кирпичом, деревом, металлами, керамикой и асбестоцементом. Способ их использования во время ремонта фасада многоквартирного дома несложен.

Последовательность ремонта балкона такова (рис. 1, 2).

Рис. 1. Конструктивно-технологическое решение гидрозащиты и облицовки балкона Лукарами:

  • 1 — балконная плита;
  • 2 — стяжка-разуклонка;
  • 3 — грунтовка Лукаром-ОП;
  • 4 — Лукар-ОХ;
  • 5 — слив-окрытие;
  • 6 — облицовочная плитка;
  • 7 — затирка стыков Лукаром-ОХ.

Рис. 2. Ремонт балкона:

  • нанесение грунтовки Лукар-ОП;
  • наклейка облицовочной плитки на Лукаре-ОХ;
  • уплотнение стыков облицовки Лукаром-ОХ.
  1. Удаляется пыль с поверхности плиты. При ее обратном уклоне производится стяжка. Все трещины и каверны хорошо очищаются от раствора, после чего пропитываются Лукаром-ОП, который втирается мягкой кистью в поверхность обрабатываемого бетона.
  2. На затвердевшую поверхность при помощи прорезиненного шпателя слоем до 1,5 мм наносится Лукар-ОХ и тут же укладывается облицовочная плитка.

Предварительно подготовленные сливы-покрытия из металла, имеющие отворотные ленты, наклеивают посредством Лукара-ОХ перед укладкой облицовки.

При таком методе применяется универсальный гидроизоляционный раствор, выполняющий функции гидрозащиты вместе с приклеиванием покрытий и плиток. Данная изоляция добротна, а технология максимально эффективна с точки зрения экономии.

При проведении гидроизоляционных работ на входных и балконных козырьках последних этажей во время ремонта фасада многоквартирного дома практичнее вместо облицовочной плитки использовать светлый морозоустойчивый гравий толщиной примерно 5 мм.

  • Крепление металлических открытий для защиты фасада здания от разрушения

К сожалению, карнизы разрушаются не реже балконов. Причина та же — отсутствие герметичности соединения покрытий, свесов и сливов с конструкциями домов. Классическая фиксация покрытий посредством гвоздей или дюбелей не может обеспечить эксплуатационной надежности, а главное – герметичности сцепки. Проникающая под покрытие атмосферная влага при замерзании коробит металл, что в свою очередь повреждает защищаемый карниз либо иную часть фасада и оградительной конструкции.

Строители и ремонтники часто применяют пристрелку металлических покрытий к деревянным брускам, заранее вмонтированным в штробу. Это трудоемкий и недолговечный метод, поскольку древесина со временем выгнивает, не гарантируя должной герметичности. Недавно компанией «Союзреставрация» в сотрудничестве с рядом других заинтересованных организаций разработан и удачно внедрен новый способ крепления металлических покрытий (рис. 3).

Рис. 3. Конструктивная схема герметичного крепления окрытия выступающих фасадных элементов самоклеящейся лентой Абрис® С-ЛБ:

  • 1 — зона очистки поверхности;
  • 2 — слой Лукара-ОП или ХСПЭ, укрепляющий окрываемую поверхность;
  • 3 — лента Абрис® С-ЛБ;
  • 4 — металлическое окрытие с отворотной лентой и слезником;
  • 5 — антикоррозионное покрытие Лукаром-5 или ХСПЭ-лаком;
  • 6 — лента Абрис® С-ЛБ, заблаговременно приклеенная к металлическому окрытию.

Очередность технологических действий выглядит так:

  1. Предварительно в комфортных условиях очищается внутренняя сторона покрытия, затем по периметру тщательно обезжиривается. Полосой приклеивается лента С-ЛБ Абрис®. Ее ширина устанавливается проектировщиком. Готовое покрытие доставляется в место применения.
  2. Покрываемая поверхность выравнивается, а по ее краям точно так же приклеивается подобная лента гораздо большей ширины (на 20–25%).
  3. С обеих лент удаляется защитная бумага или пленка, и с легким нажимом на ремонтируемую поверхность укладывается покрытие.

При ремонте фасада многоквартирного дома давно пора использовать карнизы и лепнину из полимеров, таких как: фторопласты, стеклопласты, полиолефины. Пластические материалы быстро клеятся ко всем строительным материалам «жидкими гвоздями» и легко окрашиваются в любой цвет с одобрения архитектурного надзора. К тому же они легче по весу.

  • Положение о капитальном ремонте многоквартирных домов и выбор подрядчика

Какие особенности имеет ремонт и утепление фасада многоквартирного дома в том или ином случае

Реконструкция стен всегда имеет ряд особенностей, которые определяются материалами и технологиями их возведения.

Ремонт фасада кирпичного многоквартирного дома невозможен без детального обследования. При этом выявляется каждая трещина и малейшие повреждения кладки. Разграничиваются возможные участки повреждения стен с формированием примерного перечня требуемых материалов и объема будущих работ.

При больших масштабах повреждений важно найти их первопричину и ликвидировать источник разрушений.

Перед капитальным ремонтом кирпичной кладки она очищается от загрязнений, затем уже устраняются трещины. Наиболее крупные из них заполняются новым кирпичом небольшого размера и оштукатуриваются, мелкие удаляются шпатлевкой. Главная цель данных действий – не допустить проникновения влаги вглубь стены, чтобы предотвратить ее разрушение.

Восстановление деревянных фасадов отличается только обязательной проверкой присутствия вредных насекомых и истреблением их при необходимости. Для финального покрытия поверхностей применяются особые составы, специально предназначенные для построек из дерева и предупреждающие его разрушение.

Каменные или кирпичные стены чаще всего покрываются штукатуркой, которая предохраняет их от ветра, влаги и мороза. Однако для полноценной защиты стен здания ее состояние нужно поддерживать, своевременно выполняя капитальный ремонт фасада многоквартирного дома. Как обычно, он начинается с ориентировочного осмотра, обнаружения повреждений и оформления списка работ и материалов, требуемых для реконструкции. После этого частично или полностью снимается предыдущий слой штукатурки и создается новый.

Часто на зданиях встречаются вентилируемые фасады, состоящие из нескольких слоев. Прямо на стену крепится утеплитель, затем идет воздушная прослойка, а следом при помощи специального крепежа наносится облицовка. Подобная отделка весьма надежна и долговечна, но, безусловно, нуждается в систематическом ремонте. Традиционно проводится обследование для составления списка недостатков и повреждений, после чего непригодные к эксплуатации участки обновляются.

Правильная технология ремонта стыков

Ремонтируя стыки, нужно строго придерживаться технологии. Поврежденные места соединений очищаются от старой мастики. Если стык под ней выполнен качественно, а в смежных квартирах нет протечек и обмерзания, то очищать его не следует.

Если в процессе ремонта фасада многоквартирного дома выявлено, что нарушена целостность уплотнителя или раствора, возникли трещины и иные изъяны, стыки нуждаются в основательной расчистке. Далее в них помещается прокладка-уплотнитель (вилатерм, гернит, др.) с непременным обжатием 30-50% или укладывается плотный жгут бумаги на 5-7 см вглубь.

Бумажный жгут выполняет функцию опалубки при задувании соединения монтажной пеной. Без опалубки нельзя достичь одинаковой толщины утепления стыков, равно как и нужного параметра теплозащиты. После этого необходимо утеплить место соединения и заполнить пеной для внешних работ.

Герметизация стыков с их подготовительной очисткой выполняется поэтапно:

  • освобождение стыка от прежней цементной замазки посредством бурильного электрического молотка либо бороздодела с пылесосом;
  • создание упора из уплотнителя (гернит, вилатерм, пороизол, просмоленный канат) и прочего материала.

При ремонте фасада многоквартирного дома обжатый уплотнитель закладывается в очищенный стык (степень обжатия должна составлять 30-50% от его исходной толщины) методом закатки его роликом или деревянными ручными чеканами.

Если для просторных стыков одной прокладки со стандартным обжатием недостаточно, применяется до трех жгутов одновременно. Пространство между ними заполняется смоляной антисептической паклей для устойчивой фиксации жгутов и выравнивания поверхности под удобное нанесение герметика.

Застывающая мастика шприцом заливается в стыки слоем 2-2,5 мм (по цементной вкладке – 4 мм), после чего образованный пласт сглаживается шпателем. Нетвердеющая мастика наносится слоем 2-3 см.

Уплотнительные прокладки помещаются в отверстия стыков всухую без клеевой промазки. По длине их нужно соединять «на ус».

Идеальный вариант мастик — это двухкомпонентные полиуретановые и полимерные герметики.

Используемые мастики должны соответствовать сертификату ГОСТ Р, а также иметь заключение санэпидстанции. Поставляемые составы должны иметь документальное подтверждение качества вместе с инструкциями по их эксплуатации.

Все кромки и фаски внешних стеновых панелей, куда наносится герметик, должны быть сухими и чистыми.

Для нанесения строительной твердеющей мастики на один погонный метр стыка потребуется 5-7 минут при температуре воздуха 18-20°С.

  • использовать кисть для нанесения твердеющих мастик;
  • покрывать мастиками-герметиками влажные или пыльные поверхности;
  • при смешивании компонентов двухсоставных отверждающихся мастик менять их пропорции, обусловленные паспортом материала, либо вливать туда растворитель и прочие вещества.

Чтобы защитить герметизирующие составы от атмосферного влияния, при ремонте фасада многоквартирного дома лучше использовать специальные виды покрытий, такие как: ПВХ, кумароно-каучуковые мастики и бутадиен-стирольные краски.

  • Примеры энергоэффективных мероприятий для МКД

За чей счет осуществляется ремонт фасада многоквартирного дома

Здесь все однозначно: расходы жильцы оплачивают самостоятельно. Владельцы жилья в МКД образуют специальный фонд, куда вносят некоторую сумму каждый месяц.

Размер таких взносов устанавливается общим собранием собственников. Как правило, ОМСУ утверждается минимальная ставка, которая может быть повышена по итогам общего голосования.

При этом решение, за которое проголосует большинство, обязательно для выполнения всеми проживающими без исключения. Чем больше величина сбора, тем обеспеченнее будет счет на ремонт фасада многоквартирного дома. Это позволит намного расширить перечень ремонтных работ и внести в него пункты, нужные жильцам.

Если накопленной суммы окажется недостаточно для полновесного капремонта, региональный оператор снимет недостающие деньги со счетов остальных жилых зданий, реставрация которых запланирована на более поздние сроки. В дальнейшем этот заем будет погашаться переводом средств из последующих отчислений собственников МКД-должника.

Что делать, если жильцам нечем оплатить ремонт фасада многоквартирного дома? На этот вопрос отвечает ФЗ №185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Капитальный ремонт может осуществить муниципальный подрядчик, получив от собственников жилья и квартиросъемщиков необходимый пакет документов:

  • Протокол решения общего собрания о проведении капремонта фасада многоэтажки.
  • Одобренный список и стоимость работ.
  • Заявление в управляющую организацию ТСЖ на капитальный ремонт и внесение здания в соответствующую муниципальную адресную программу реконструкции.

В этом случае капремонт частично финансируется из государственного бюджета, частично оплачивается муниципалитетом. Владельцы приватизированного жилья покрывают треть расходов, а за обычных квартиросъемщиков ведомственных квартир эту сумму погашает ОМСУ.

Чтобы все поданные документы были приняты к рассмотрению, жильцам МКД следует лично заняться оформлением заключения о техническом состоянии строительных конструкций и исправности инженерных систем (водостоки, пожарные лестницы, отмостки, облицовка стен и наружных шахт лифтов и др.).

Данный документ составляется компетентным специалистом с учетом выполнения проживающими в МКД всех норм и правил эксплуатации своего дома. Получив техзаключение, жильцы быстрее добьются разрешения на ремонт фасада многоквартирного дома согласно упомянутому Закону.

4 аргумента против капитального ремонта МКД

1. Лечение без обследования и диагностики — преступление

Помните гениальное изречение Фаины Раневской, весьма актуальное для темы о ремонтах? «Что толку делать пластическую операцию? Фасад обновишь, а канализация все равно старая. ».

Это недоверие может устранить ТЭЗ (техническая эксплуатация здания). В ее технологической цепочке существует важное звено в виде капитального ремонта. Цель ремонта — реставрация или улучшение базовых физико-технических параметров здания и составляющих его элементов. Структуру КР МКД (капитального ремонта жилой многоэтажки) отражает рисунок.

  • Содержание капитального ремонта

Очень важно, что в жилищном правовом поле (ЖК РФ, ФЗ №271 от 25.12.2012 г.) сейчас полностью отсутствует понятие ТЭЗ, а смысл КР упрощен до элементарного и представляется в виде ремонта (замены) частей здания и инженерных коммуникаций. Таким образом, законодатели задали ОМСУ неверное направление реальных действий, предваряющих КР МКД. Пренебрегая целью и ключевыми задачами ремонта, они свели его к простому освоению денег.

В итоге около четверти века жилищный фонд в основном никем не контролируется (по-современному — не мониторится). В этом не заинтересованы жилинспекции, управляющие компании, собственники жилья и общественность. Поэтому технические обследования, которые определяют физическую и моральную изношенность частей здания, не осуществляются.

Внедренные мною в 1989 г. обязательные эксплуатационные паспорта на все без исключения МКД не ведутся. Кроме того, многие УК пытаются «затерять» домовую техдокументацию, чтобы избавиться от причин для штрафов. Отсутствуют и полные пакеты проектно-сметных документов на капитальный ремонт строений. Тем не менее на совещании правительства Москвы в конце 2014 года заявлялись цифры:домов квадратурой00 нуждаются в КР, включая ремонт фасада многоквартирного дома.

  • Кредитование под капремонт — удавка на шее малоимущих

Наше государство совместно с региональными властями активно старается выстроить систему льготного кредитования КР для нуждающихся в финансировании владельцев МКД, ведя речь о 12%-х ставках и даже меньше.

Я убежден, что кредитование под капремонт — это ошибочный путь, преждевременный, убыточный, антисоциальный и совсем не рыночный. Во время кризиса, уменьшения роста зарплат, нестабильности благосостояния семьи нужно искать другие способы финансирования для поддержания функциональности домов. Объясню. Сегодня с кредитованием населения и так большая проблема. Задерживается погашение каждой пятой ссуды, каждый десятый заем является безнадежным. Долги по кредитам имеют около 40 млн. граждан, что составляет более половины активного населения России. Сумма проблематичных кредитов приблизилась к триллиону рублей, а общая задолженность населения – 10 трлн. Кредитная нагрузка на граждан быстро растет, поэтому все чаще возникают предложения о реструктуризации и списании долгов.

Удивляюсь, как можно в этих безнадежных условиях наращивать кредиты, превращая население страны в должников на 30 лет вперед? Давайте вспомним, что такое кредит. Это своего рода механизм насильственного воздействия на должника. Вообще мировая практика не знает примеров принудительного сбора взносов на капремонт МКД. За рубежом это сугубо добровольное желание владельцев жилья. Так для чего превращать Россию в Зазеркалье, чтобы рождать все новые проблемы?

  • Лукавая ставка 15 руб./кв. м

Как гласит законодательство, сумма взноса в фонд капитального ремонта не может превышать 6% от стоимости услуги ЖКХ. Разумеется, данная норма неточна, так как коммунальная услуга не имеет отношения к КР. Согласен, к модернизации здания относится, но только не к ремонту. А значит, при расчетах брать ее за основу не стоит.

Воспользуемся стандартными федеральными ставками для регионов нашей страны. В среднем правительство определило его как 7,7 рублей за квадратный метр, он именуется стандартом, однако носит только рекомендательный характер. Похоже, что для ориентации при расчетах. Муниципальные власти могут определять и собственные тарифы, чем, в отличие от множества регионов, сразу же воспользовалась Москва.

Вначале депутат Мосгордумы Ярослав Кузьминов, возглавляющий Высшую школу экономики с группой профильных ученых, выдвинул предложение по тарифу – 40 руб./м 2 , что впятеро превышает стандарт! Завязался торг за уменьшение ставки, в котором активно участвовали присутствующие эксперты, депутаты и авторитеты. Они быстро снизили ставку до 18 рублей. Традиционно, последнее слово осталось за городским мэром Сергеем Собяниным (15 руб./м 2 ), который объяснил это большим опытом удешевления городского строительства и капремонта на 25-30% от плановых расходов. Уточню, что 30% от 18 рублей это 12,6, а не 15. Вот такая нестыковка.

Выводы ясны: принятая в столице ставка на капремонт жилых зданий (15 руб./м 2 ) служит политическим инструментом, который требует пересмотра.

Итак, учитывая перечисленные выше аргументы, Московская программа капремонта жилых многоэтажек, подразумевающего и ремонт фасада многоквартирных домов, нуждается в полной и основательной перезагрузке.

Информация об экспертах

Лукинский О.А., эксперт Центра инновационных технологий в строительстве при НИУ ВШЭ.

Владимир Желнинский, ведущий инженер Центра проектов в жилищной сфере и технической эксплуатации зданий и сооружений Академии коммунального хозяйства им. К. Д. Памфилова.

В.С. Самошин, председатель ТСЖ «ЯХРОМА-СБ» в Дмитровском районе Московской области, член московского совета партии «Яблоко».

Источник: http://www.gkh.ru/article/remont-fasada-mnogokvartirnogo-doma


© Copyright 2019, mehovaja-fabrika.ru. Все права защищены.
×
Юридическая консультация онлайн